Baufi-Ratgeber

Die richtige Baufinanzierung wählen




Was ist eine Baufinanzierung?

Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um einen langfristigen Kredit, mit dem der Kauf oder Bau einer Immobilie finanziert wird. Nur die wenigsten Menschen verfügen nämlich über genug Vermögen und Einkommen, um eine Wohnung oder ein Haus komplett aus Eigenmitteln zu bezahlen. Wenn auch Sie eine eigene Immobilie erwerben oder bauen möchten, werden Sie um eine entsprechende Finanzierung also in den meisten Fällen nicht herum kommen.

Immobilienfinanzierungen werden dabei sowohl von Banken, als auch von Bausparkassen, Versicherungsgesellschaften und Spezialanbietern zur Verfügung gestellt. Aufgrund der großen Masse an Anbietern variieren natürlich auch die Konditionen sowie die Darlehensformen entsprechend. Durch einen Vergleich der vielen Angebote können Sie dabei häufig ein sehr großes Sparpotenzial nutzen.

Welche Faktoren spielen bei einer Baufinanzierung eine wichtige Rolle?

Wenn Sie sich die Angebote für eine Immobilienfinanzierung genauer anschauen, stoßen Sie mit großer Sicherheit immer wieder auf Begriffe wie Tilgungssatz, effektiver Jahreszins und auch Zinsbindung. Dabei handelt es sich um wichtige Faktoren, die die Kosten und auch die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung erheblich beeinflussen können. Aus diesem Grund werden die wichtigsten Parameter nun kurz erklärt:

  • Effektiver Jahreszins: Im Gegensatz zum Nominalzins zeigt der effektive Jahreszins die tatsächlichen Kosten für eine Baufinanzierung auf. In dieser Größe werden nämlich auch Zusatzkosten wie Bearbeitungsgebühren, Vermittlungsgebühren (an einen Kreditmakler) und ein eventuelles Disagio berücksichtigt. Zu Vergleich unterschiedlicher Kreditangebote ist der effektive Jahreszins also besonders gut geeignet.
  • Tilgungssatz: Der Tilgungssatz oder die anfängliche Tilgung beschreibt den Tilgungsanteil der ersten Rückzahlungsrate. Wenn Sie bei einem Darlehensbetrag von 100.000 Euro einen Tilgungssatz von 1% wählen, wird die Monatsrate so gestaltet, dass Sie nach einem Jahr 1.000 Euro getilgt haben. Da die Rückzahlungsrate bei den meisten Baufinanzierungen jedoch konstant bleibt und der Zinsanteil sich aufgrund der sinkenden Restschuld verringert, steigt der Tilgungsanteil im Zeitverlauf automatisch an.
  • Zinsbindung: Die Zinsbindung beschreibt den Zeitraum, innerhalb dessen der vereinbarte Zinssatz konstant bleibt. Darüber hinaus lässt sich eine Immobilienfinanzierung innerhalb dieser Frist nicht so leicht kündigen. Gerade in Niedrigzinsphasen lohnt sich eine längere Zinsbindung, um möglichst lange von den günstigen Zinskonditionen zu profitieren. Nach Ablauf der Zinsbindung müssen Sie die Immobilienfinanzierung entweder bei der bisherigen Bank verlängern, oder eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter wählen.
  • Eigenkapital: Das Eigenkapital ist eigentlich selbsterklärend, denn es beschreibt die Eigenmittel, die Sie für den Kauf oder den Bau Ihrer Immobilien bereitstellen können. Ein hoher Eigenanteil am Kaufpreis sorgt nicht nur dafür, dass Sie eine geringere Kreditsumme aufnehmen müssen, sondern beeinflusst normalerweise auch die Zinsen positiv. Der Kreditgeber rechnet bei viel Eigenkapital mit einem geringeren Ausfallrisiko und honoriert dies durch niedrigere Zinssätze.

Mit den nun vorgestellten Faktoren können Sie sich bereits ein erstes Bild von verschiedenen Angeboten für eine Baufinanzierung machen.

Was wird mit der Baufinanzierung alles finanziert?

Eine Baufinanzierung ist zweckgebunden und muss grundsätzlich für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwendet werden. Trotzdem haben Sie hierbei etwas Spielraum und können auch nötige Renovierungen oder die Nebenkosten eines Erwerbs mit dem Geld bezahlen. Im Folgenden werden die möglichen Finanzierungsanlässe genauer aufgezeigt:
  • Bau oder Kauf eines Hauses (Ein- oder Mehrfamilienhäuser)
  • Bau oder Kauf einer Wohnung
  • Renovierung des gekauften Objekts
  • Grundstückskauf
  • Umschuldung (als Anschlussfinanzierung)
  • Ersteigerung bei Gericht (aus Zwangsversteigerungen)
  • Gebühren für den Notar
  • Grunderwerbssteuer
  • Maklergebühren

Arten der Baufinanzierung

Hypothekendarlehen

Das Hypothekendarlehen gilt als die klassische Form der Baufinanzierung. Als Absicherung dient ein Grundpfandrecht wie eine Hypothek oder eine Grundschuld. Durch die Tatsache, dass Sie das Haus oder die Wohnung selbst als Sicherheit zur Verfügung stellen, kann diese Art der Immobilienfinanzierung grundsätzlich als sehr sicher bezeichnet werden. Im Folgenden möchten wir Ihnen das Hypothekendarlehen mit seinen Vor- und Nachteilen etwas genauer vorstellen.

Wichtige Faktoren bei der Baufinanzierung durch ein Hypothekendarlehen

Wenn Sie sich für eine Baufinanzierung interessieren und bereits ein Objekt ins Auge gefasst haben, können Sie sich mit einer Anfrage an eine Bank, einen Vermittler für Baukredite oder einen Online-Rechner für Baukredite wenden. In vielen Fällen erhalten Sie dabei Angebote für ein Hypothekendarlehen. Die Offerten umfassen Angaben zu folgenden Faktoren:

  • Laufzeit (hier ist die Zinsbindung gemeint)
  • Kreditsumme
  • Effektiver Jahreszins
  • Höhe der Rückzahlungsrate (als immer gleichbleibender Betrag)
  • Anfängliche Tilgungsrate in Prozent von der Kreditsumme
  • Sondertilgungsmöglichkeiten

Gerade im Onlinebereich können Sie die Laufzeit oder die Anfängliche Tilgung auch vorher festlegen und Ihnen werden daraufhin entsprechende Hypothekendarlehen präsentiert. Im Regelfall wird neben dem Kaufpreis der Immobilie auch nach der Höhe des Eigenkapitals gefragt, da dieses die Höhe der Zinsen und der Kreditsumme beeinflusst. Haben Sie sich für ein entsprechendes Hypothekendarlehen entschieden, wird der Anbieter noch Ihre Bonität prüfen und Ihnen mitteilen, ob eine solche Finanzierung genehmigt werden kann.

Vor- und Nachteile eines Hypothekendarlehens

Die klassische Form der Immobilienfinanzierung zeichnet sich vor allem durch Ihr hohes Maß an Sicherheit und Planbarkeit aus. Die vorher festgelegte Laufzeit sichert Ihnen als Kreditnehmer einen konstanten Zinssatz zu und die Rückzahlungsrate bleibt ebenfalls über die gesamte Tilgungsdauer gleich hoch. Ferner sorgt die Absicherung mit der Immobilie (durch Grundpfandrechte) dafür, dass die Zinsen auf einem relativ niedrigen Niveau liegen. Durch einen stetig steigenden Tilgungsanteil in der monatlichen Rückzahlungsrate sinkt die Zinslast bereits von Beginn an.

Die Vorteile eines Hypothekendarlehens im Überblick:

  • Hohe Planbarkeit und Sicherheit
  • Konstante Rückzahlungsrate
  • Zinsgarantie über die gesamte Laufzeit
  • Verhältnismäßig günstige Zinsen
  • Durch anfängliche Tilgung sinkt die Zinslast von Beginn an

Natürlich weist ein Hypothekendarlehen durchaus auch Nachteile auf. Die gute Planbarkeit kann bei veränderten Marktgegebenheiten durch starre Vereinbarungen mitunter problematisch werden. So lässt sich das Darlehen während der Laufzeit zumindest in den ersten 10 Jahren kaum vorzeitig kündigen oder ablösen. Sinkt das Zinsniveau in dieser Zeit deutlich, bleiben Sie auf den vereinbarten Zinskosten sitzen und können nicht wechseln. Die Eintragung des Grundpfandrechtes sorgt zudem dafür, dass sich die Immobilie später nicht so einfach verkaufen lässt. Auch die Übernahme eines Hypothekendarlehens durch einen neuen Kreditnehmer ist kaum möglich. Bei einem Verkauf muss das alte Darlehen also abgelöst werden.

Die Nachteile des Hypothekendarlehens im Überblick:

  • Starre Vereinbarungen sind bei veränderten Marktgegebenheiten hinderlich
  • Grundpfandrecht macht Verkauf der Immobilie schwieriger
  • Bei einem vorzeitigen Verkauf müsste der Kredit abgelöst werden (eine Übernahme durch einen neuen Kreditnehmer ist kaum praktikabel)